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　　本報記者　林　培

　　農(nóng)村自建房不能隨意建，涉及的法律問題有很多。只有嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，健全農(nóng)村自建房管理機制，才能確保農(nóng)村自建房的建設(shè)安全和使用安全。

　　問題一：農(nóng)村自建房簽訂建設(shè)工程施工合同嗎?

　　從立法角度而言，因為建設(shè)工程的特殊性和安全性要求，對建設(shè)工程施工合同制定了專門的法律規(guī)定并予以完善規(guī)范，以維護建筑市場的秩序和保證建設(shè)工程的質(zhì)量。以這個角度來看，農(nóng)村自建房應(yīng)該簽訂建設(shè)工程施工合同。

　　從農(nóng)村自建房的要求及特點看，施工人員不僅要提供勞務(wù)，還要利用自己的設(shè)備和技術(shù)按照房主的要求完成施工，農(nóng)村自建房也是一個小型工程建設(shè)項目，應(yīng)該簽訂建設(shè)工程施工合同。

　　但是，在實踐中，由于農(nóng)村自建房的施工人員多是個體從業(yè)的泥工、瓦工等自行招募組織起來的不具備相應(yīng)資質(zhì)的施工隊伍，通常都是與房主達(dá)成口頭建房協(xié)議即開始施工。在此種現(xiàn)實情況下，并不適用于建設(shè)工程施工合同，因此，當(dāng)農(nóng)村自建房行為發(fā)生司法糾紛時，法院通常將農(nóng)村自建房行為界定為承攬合同或者雇傭合同。

　　承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果后，定作人給付報酬的合同;雇傭合同是指當(dāng)事人約定，一方于一定或不定期限內(nèi)為他方提供勞務(wù)，他方給付報酬的合同。

　　在農(nóng)村自建房行為中，如果當(dāng)事人之間存在控制、支配和從屬關(guān)系，由一方指定工作場所、提供勞動工具或設(shè)備，限定工作時間，定期給付勞動報酬，即可以認(rèn)定為是雇傭合同，反之則認(rèn)定為承攬合同。律師指出，上述因素只是區(qū)分承攬合同與雇傭合同的一般辦法，在界定農(nóng)村自建房合同關(guān)系時，還是應(yīng)該根據(jù)實際情況進行區(qū)分。

　　問題二：農(nóng)村自建房的房屋質(zhì)量如何保證?

　　所謂的農(nóng)民自建低層住宅，一般是指兩層及兩層以下的住宅，這樣的住宅無論是農(nóng)民自己進行施工建設(shè)，還是將工程承包給個體工匠或者建筑施工企業(yè)，都屬于農(nóng)民自建房。

　　《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》規(guī)定，對于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有公共建筑工程、居民自建兩層(不含兩層)以上以及其他建設(shè)工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮(zhèn)建設(shè)工程，村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒園、衛(wèi)生院等公共建筑，應(yīng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)實施監(jiān)督管理。建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有加層的擴建工程必須委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，并由有資質(zhì)的施工單位承建。對于村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)民自建兩層(含兩層)以下住宅的建設(shè)活動，縣級建設(shè)行政主管部門的管理以為農(nóng)民提供技術(shù)服務(wù)和指導(dǎo)作為主要工作方式。也就是說，農(nóng)民自建兩層(含兩層)以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質(zhì)的。

　　為了解決農(nóng)村自建房質(zhì)量監(jiān)管問題，有些地區(qū)制定出臺農(nóng)村自建房房屋質(zhì)量管理辦法，以立法形式加強農(nóng)村自建房房屋質(zhì)量管理，探索建立健全農(nóng)村自建房房屋質(zhì)量長效管理機制;有些地區(qū)建立了村鎮(zhèn)建設(shè)工程管理服務(wù)機制，設(shè)立村鎮(zhèn)建設(shè)工程管理監(jiān)督管理員，負(fù)責(zé)農(nóng)村自建房工程質(zhì)量安全監(jiān)管工作;有些地區(qū)建立健全農(nóng)村自建房工程質(zhì)量安全監(jiān)管責(zé)任體系和問責(zé)機制，把農(nóng)村房屋工程質(zhì)量安全納入鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府主要負(fù)責(zé)人目標(biāo)績效考核體系。

　　問題三：農(nóng)村自建房過程中致人損害責(zé)任如何認(rèn)定?

　　在農(nóng)村自建房過程中，多數(shù)施工人員缺乏相關(guān)安全防范意識，施工行為也沒有安全防范措施，一旦發(fā)生致人損傷事件，責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)?

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，雇員在從事雇傭活動中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。在農(nóng)村自建房施工過程中，如果施工人員致使雇傭關(guān)系之外的人員受到傷害，在司法實踐中，根據(jù)實際情況，可以區(qū)分為以下幾種情況：

　　自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質(zhì)，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質(zhì)的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔(dān)過錯責(zé)任。

　　自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認(rèn)定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質(zhì)，但具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當(dāng)?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認(rèn)定為具有承攬資質(zhì)，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對施工者起實際控制和支配的作用。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方即房主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　問題四：農(nóng)村自建房發(fā)生鄰里糾紛如何處理?

　　在農(nóng)村地區(qū)由建房引起的鄰里糾紛和關(guān)系沖突并不少見，依規(guī)守法開展自建房行為可以有效避免矛盾發(fā)生。

　　村民李某對房屋進行改造，將原有的房屋全部拆除重新建造。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，王某要求李某賠償因其建房造成房屋破壞產(chǎn)生的修復(fù)損失等費用。

　　《中華人民共和國民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。如果經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定，王某家中出現(xiàn)的墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題確實由于李某建造房屋所導(dǎo)致，李某則應(yīng)該承擔(dān)王某家房屋損失及修復(fù)費用。

　　高某在自家宅基地上蓋房，房屋緊挨著鄰居王某家后院，未預(yù)留通風(fēng)采光空間。王某建房時也寸土不讓，將墻體與高某家墻體緊靠，兩家的通風(fēng)、采光均受到影響，都要求對方拆除部分房屋以恢復(fù)通風(fēng)、采光。

　　《中華人民共和國民法典》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。相鄰房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人，在構(gòu)筑房屋時均應(yīng)當(dāng)給予相鄰人通風(fēng)、采光、通行等便利。因此，高某及王某應(yīng)該承擔(dān)共同責(zé)任，各自拆除影響通風(fēng)、采光部分的建筑物。

　　李某房屋后門有一條村路出口，鄰居吳某在該路上壘砌了磚塊，搭起了門架、擋雨棚，在路面上修建了圍墻，使得該路嚴(yán)重受阻，難以通行。李某要求吳某拆除門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復(fù)道路原狀。吳某則認(rèn)為，李某家門口有其他道路與村里的主干道銜接，出入通行方便，自己的搭建行為并不影響李某的生產(chǎn)生活。

　　《中華人民共和國民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須是以必經(jīng)通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中，致使其不通過他方土地就無法通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。如果除經(jīng)由該土地通行外，尚有其他通道可以通行，則相鄰方無權(quán)主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。但是，鄰里之間還是應(yīng)該協(xié)商解決糾紛，以免深化矛盾。

　　問題五：城鎮(zhèn)居民可以在農(nóng)村宅基地上建房嗎?

　　宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，屬于(集體)建設(shè)用地?！吨腥A人民共和國民法典》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　村民李某申請到一塊宅基地并通過建房審批。李某與城鎮(zhèn)居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費。后因舊村改造，該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，并要求王某返還拆遷后所得安置房。

　　我國禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。法律規(guī)定，農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實施村鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應(yīng)當(dāng)服從。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　法院認(rèn)為，李某和王某簽訂的協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定而無效，宅基地使用權(quán)仍歸村民李某。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權(quán)只能歸一個主體所有，故李某是宅基地使用權(quán)人，也是房屋的所有權(quán)人。因此法院判決，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅是房屋出資者，并非房屋所有權(quán)人，無權(quán)獲得拆遷補償利益。

　　因為讀書和工作等原因，不少農(nóng)村戶籍人口遷出農(nóng)村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。但這些人的父母仍然生活在農(nóng)村。如果父母在村里擁有宅基地并蓋有房屋，城鎮(zhèn)戶籍的子女可以繼承宅基地的使用權(quán)嗎?

　　城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”。根據(jù)我國的土地管理制度，農(nóng)村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定予以合法繼承。因此，只要“地上有房”，城鎮(zhèn)戶籍子女是可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的。但如果宅基地上的房屋滅失，城鎮(zhèn)戶籍子女就不能單獨就宅基地予以繼承。

　　律師特別提示，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用，而是由集體經(jīng)濟組織收回處置，繼承人亦喪失對宅基地相關(guān)權(quán)利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補償分為兩種，一種是對地上房屋的補償，房屋作為父母的遺產(chǎn)，無論子女戶口在哪里，都有權(quán)繼承;另一種是對宅基地使用權(quán)的補償，因宅基地不屬于遺產(chǎn)部分，無法繼承。

　　相關(guān)鏈接

　　農(nóng)村建房“六不準(zhǔn)”

　　按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村建房有“六不準(zhǔn)”：

　　不準(zhǔn)隨意多層修建

　　新建或翻建房屋應(yīng)申請并取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，可建設(shè)層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過三層的農(nóng)房時，需要專業(yè)的施工團隊建造，同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關(guān)的申請，經(jīng)過審批后才可以動工。

　　不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造

　　農(nóng)村建房實行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)村宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

　　不準(zhǔn)隨意翻修農(nóng)房

　　按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后才可以動工。未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證翻修房屋，違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定。

　　不準(zhǔn)建在規(guī)劃區(qū)域外

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地;確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　不準(zhǔn)擅自改變用途

　　宅基地設(shè)置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設(shè)規(guī)?；墓S或建房出售。

　　不準(zhǔn)未批先建

　　建房前，應(yīng)申請批準(zhǔn)使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。涉及林業(yè)、水利等部門的，還應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)。