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　　□　向志強　陳露緣　熊家林　陳　旭　劉巍巍
 

　　在家門口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋柜，在屋頂建設陽光房，在非固定停車位自行安裝地鎖……小區(qū)公共空間被侵占現(xiàn)象較為普遍，導致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂。

　　“門前一平方米”亂堆亂放　公共空間變“私人領地”

　　在小區(qū)經常出現(xiàn)的鄰里糾紛中，最受詬病的是“門前一平方米”亂堆亂放問題。多數(shù)小區(qū)中，住戶在門前擺鞋柜、樓道堆放快遞箱、單元樓門口擺放舊家具等現(xiàn)象十分常見。一些老舊小區(qū)因為老年人住戶多，很多舊物件不舍得丟棄，就堆放在樓道或者門口。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來不便，還擠占了停車位、綠地甚至消防通道，增加了安全隱患。

　　2021年11月，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物堵塞逃生通道，導致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區(qū)二樓的住戶長期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內。2020年1月，小區(qū)發(fā)生火災，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一的逃生通道，造成嚴重燒傷。法院終審判決雜物堆放人賠償受害人全部費用633萬余元的70%，即443萬余元，物業(yè)服務企業(yè)對633萬余元全額承擔補充賠償責任。

　　另外，大量公共空間變成“私人領地”的現(xiàn)象也經常激發(fā)矛盾。小區(qū)的屋頂、綠地、樓道等均屬于業(yè)主共有部分，然而近年來，屋頂建設陽光房、造墻圍地、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領地”現(xiàn)象并不少見。

　　去年年底，廣西壯族自治區(qū)南寧市某小區(qū)業(yè)主委員會將幾名業(yè)主告上法庭，原因是他們長期侵占公共區(qū)域私劃停車位、安裝地鎖，多輪溝通無效后，業(yè)主委員會決定走法律渠道維護全體業(yè)主權利。

　　2021年4月，有群眾舉報，江蘇省蘇州市一小區(qū)部分業(yè)主持續(xù)侵占湖岸線，破壞綠化。在小區(qū)現(xiàn)場可以看到，臨湖一些別墅業(yè)主侵占公共綠地造假山、鋪草坪、挖游泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅如此，該小區(qū)部分業(yè)主還通過建造圍墻的方式大量圈地，有的圈地面積達到幾百平方米，是原有別墅產權面積的數(shù)倍。

　　值得注意的是，還有人利用公共空間牟利。這類侵占行為主要是通過侵占公共資源、牟取不當利益，包括將小區(qū)公共部位改造為商鋪，非法占有電梯使用費、停車場收費等。

　　重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)主委員會原主任江月勝任職期間，每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)主委員會津貼”，還將業(yè)主委員會管理的全體業(yè)主所有的28萬余元財物非法占為己有，后獲刑8年。

　　“小糾紛”維權難解決

　　2021年11月，媒體曝光河北省衡水市某小區(qū)住戶拆掉自家入戶門，在樓道安裝新門，將樓道部分區(qū)域占為己有。鄰居向媒體求助，面對鏡頭，業(yè)主表示：“拆門我做不到，因為這門都裝上了。”由于一些原因，此類侵占糾紛并不是很容易解決。

　　根據(jù)民法典、消防法等法律規(guī)定，侵占小區(qū)公共空間屬于違法行為，一旦出事要承擔相應的法律責任。但在生活中，許多居民法律意識淡薄，出事以后才意識到問題的嚴重性。

　　廣西東方意遠律師事務所律師丘新穎認為，大部分居民對小區(qū)專有部分和共有部分的概念模糊，只考慮自己生活的便利;一些開發(fā)商在售樓時甚至有意引導，令業(yè)主們想當然地以為可以占用公共空間。

　　“以前我們沒有業(yè)主委員會，維權沒有主體。”南寧市某小區(qū)業(yè)主委員會成員梁先生說，他所在的小區(qū)幾名業(yè)主占用樓道、私劃停車位已有10多年。成立業(yè)主委員會后，梁先生和其他成員對小區(qū)內的侵占行為進行了調查和取證，2020年將起訴狀提交至法院，但沒達到“雙過半”的要求(即該項決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能實行)未被受理。2021年，梁先生挨家挨戶敲門，征得大家同意并簽字，最后才得以進入法律程序。

　　丘新穎說，在維權取證過程中，小區(qū)居民意見統(tǒng)一難，甚至容易引發(fā)“內訌”。還有一些居民因擔心遭報復，導致維權參與度低。此外，小區(qū)成立業(yè)主委員會的流程較為煩瑣，需要建設單位和物業(yè)服務企業(yè)提供相關材料，物業(yè)服務人員破壞業(yè)主委員會選舉、選舉出來的業(yè)主委員會成員“被報復”等現(xiàn)象并不少見。

　　值得注意的是，目前的物業(yè)服務管理“剛”性不足。作為按合同履行小區(qū)日常服務管理的主體，物業(yè)服務企業(yè)本應成為處理公共空間被侵占問題的直接責任方，但由于擔心得罪業(yè)主“惹禍上身”、缺乏執(zhí)法權等原因，不少物業(yè)服務企業(yè)對這類問題“睜一只眼閉一只眼”，或者只是以勸導等柔性方式為主，管理效果不佳。有的非但沒有成為業(yè)主溝通的橋梁，還挑動業(yè)主對抗，造成矛盾升級。

　　廣西壯族自治區(qū)桂林市的蔡女士住在頂樓，去年年底便發(fā)現(xiàn)樓頂上多出了許多盆栽、休閑桌椅，且每天搬運造成噪音。她向物業(yè)服務企業(yè)反饋了情況，物業(yè)服務企業(yè)表示：“對方比較難溝通，我們也沒有辦法。”

　　基層干部還反映有關部門執(zhí)法難問題。根據(jù)物業(yè)管理條例，對侵占公共區(qū)域或擅自利用公共區(qū)域經營的個人，可處1000元以上1萬元以下的罰款。“但我們在監(jiān)管過程中很難進行處罰。”南寧市興寧區(qū)興東街道辦事處主任孫曉梅說，證據(jù)收集難，對于亂堆亂放的行為必須拍攝到“違法進行時”。

　　南寧市興寧區(qū)城市管理局兩違監(jiān)察大隊大隊長蔣曉芬說，小區(qū)里的違規(guī)搭建速度快，隱蔽性強，上門取證經常遭遇業(yè)主閉門不開的難題，而管理部門的巡查執(zhí)法力量和技術力量有限，發(fā)現(xiàn)問題后需要視情況下發(fā)6至8份法律文書才能合法拆除，這個過程持續(xù)時間長達9個月。

　　共治共管樹文明新風

　　業(yè)內人士表示，杜絕侵占小區(qū)公共空間行為，一方面要強化和落實物業(yè)服務企業(yè)責任，加強業(yè)主委員會建設，樹立文明新風，讓絕大部分侵占公共空間的糾紛在小區(qū)內解決;另一方面要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間的協(xié)作機制，營造共治共管氛圍。

　　“對違反物業(yè)管理規(guī)章的行為，物業(yè)服務企業(yè)負有勸阻義務。”北京頤合中鴻(南寧)律師事務所律師劉秋紅說，業(yè)主委員會和有關部門都應督促物業(yè)服務企業(yè)嚴格履行義務，加強對侵占公共空間問題的查處力度。比如，對亂堆亂放行為，物業(yè)服務企業(yè)可以通過發(fā)通知、函件要求堆放人限期清理，在限期內如未清理，即可視為丟棄物品，物業(yè)服務企業(yè)可對雜物進行清理。

　　沒有物業(yè)服務管理的老舊小區(qū)往往公共空間侵占問題突出，加強業(yè)主委員會建設非常必要。江西省南昌市西湖區(qū)桃源街道金源社區(qū)是個老舊小區(qū)，以前侵占門前公共區(qū)域違章搭建的現(xiàn)象普遍。“小區(qū)沒有物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會，社區(qū)居委會承擔了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會等組織的責任，但我們只有7名工作人員，人手非常緊張。”社區(qū)工作人員說，目前當?shù)卣谶M行老舊小區(qū)改造，工作人員走街串巷做工作，以前違章搭建的業(yè)主紛紛將門前區(qū)域恢復原狀。下一步，社區(qū)將積極吸納聲望高、責任心強的業(yè)主組建業(yè)主委員會，進一步強化社區(qū)自治能力。

　　做好社區(qū)治理工作，需要基層自治組織與執(zhí)法部門形成良性互動機制。部分物業(yè)服務企業(yè)表示，杜絕侵占公共區(qū)域行為的根本在于形成長效自治機制，這就需要執(zhí)法部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等組織進行協(xié)同管理，目前相關溝通機制仍待暢通。比如，不少地方開展過“城管進小區(qū)”專項執(zhí)法行動，建議完善相關長效機制，幫助小區(qū)更好地解決各類矛盾糾紛。

　　近年來，山東省棗莊市臺兒莊區(qū)不斷完善區(qū)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)4級黨組織體系，將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居民中的黨員納入黨支部統(tǒng)一管理，實行“雙向進入、交叉任職”，推薦社區(qū)“兩委”成員、業(yè)主委員會委員擔任物業(yè)服務企業(yè)義務監(jiān)督員，吸納符合條件的物業(yè)服務企業(yè)負責人、業(yè)主委員會委員擔任社區(qū)“兩委”兼職委員，每月定期召開黨建聯(lián)席會議，共同協(xié)商解決居民關注的熱點難點問題，取得了顯著成效。

　　“小區(qū)的和諧靠居民自律，更靠社會各方力量幫助。”廣西社會科學院社會學研究所所長姚華說，讓矛盾消除在產生之前，考驗著基層治理的藝術和水平。