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　　本報(bào)記者　林　培

　　住宅物業(yè)服務(wù)管理不僅關(guān)系到居民生活的舒適度與幸福感，更是城市基層治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為了解決住宅物業(yè)服務(wù)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，各地紛紛加強(qiáng)立法工作，本月，《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《岳陽(yáng)市住宅物業(yè)管理若干規(guī)定》正式施行，旨在通過(guò)法治手段，為住宅物業(yè)服務(wù)管理“立規(guī)矩”，保障各方權(quán)益，提升住宅物業(yè)服務(wù)管理水平。

　　構(gòu)建共治格局　形成監(jiān)管合力

　　在安徽省蚌埠市，物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域“投訴量大、監(jiān)管薄弱”的問(wèn)題一度較為突出。隨著《蚌埠市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行，這些問(wèn)題有望從根源上得到解決。

　　在治理原則上，條例明確了“黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合”的原則。通過(guò)在小區(qū)內(nèi)建立黨組織，發(fā)揮黨員的先鋒模范作用，能夠更好地協(xié)調(diào)各方利益，解決物業(yè)服務(wù)管理中的難題。

　　業(yè)主自治方面，條例著重規(guī)范了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)行。要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立，以此解決長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)主大會(huì)成立難問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的信息公開(kāi)及禁止性行為作出規(guī)定，讓業(yè)主委員會(huì)的工作更加透明、規(guī)范。

　　依法監(jiān)管層面，壓實(shí)多方責(zé)任。條例要求各部門(mén)各司其職，形成監(jiān)管合力。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量；城市管理部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修等行為進(jìn)行查處；街道則發(fā)揮貼近居民的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

　　此外，條例還強(qiáng)化源頭治理。要求建立物業(yè)承接查驗(yàn)制度，在新建小區(qū)交付時(shí)，嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，確保小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備完好、資料齊全。規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)，讓有實(shí)力、信譽(yù)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)的整體水平。同時(shí)，固化本地“物業(yè)服務(wù)考核”等有效實(shí)踐，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，考核結(jié)果與企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、信用評(píng)級(jí)掛鉤，激勵(lì)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。

　　聚焦常見(jiàn)問(wèn)題　強(qiáng)化規(guī)范管理

　　湖北省隨州市聚焦“業(yè)主大會(huì)成立難、物業(yè)服務(wù)人監(jiān)督難、停車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)使用難”等問(wèn)題，制定并施行《隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》，精準(zhǔn)施策規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。

　　在解決業(yè)主大會(huì)成立難問(wèn)題上，條例明確了首次業(yè)主大會(huì)的召集條件、召集主體以及召集程序，壓實(shí)了相關(guān)責(zé)任，細(xì)化了操作流程。對(duì)于大型住宅小區(qū)，設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)制度，有效解決了業(yè)主人數(shù)過(guò)多、溝通協(xié)調(diào)難度大的問(wèn)題。

　　在物業(yè)服務(wù)人監(jiān)督難方面，條例明確住房和城市更新部門(mén)是監(jiān)督主體，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理、加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)、組織考核評(píng)價(jià)。規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人行為規(guī)范、禁止性行為，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、信息公開(kāi)、檔案管理等具體要求。對(duì)物業(yè)服務(wù)人退出交接難問(wèn)題，作出具體規(guī)定并設(shè)置相應(yīng)罰則。

　　針對(duì)停車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)使用難，條例明確規(guī)劃內(nèi)的停車(chē)位（庫(kù)），由當(dāng)事人協(xié)商決定權(quán)屬；規(guī)劃外占用業(yè)主共有區(qū)域的停車(chē)位，由業(yè)主大會(huì)決定其分配、使用和收費(fèi)；人防車(chē)位僅能使用，由具體維修保養(yǎng)方負(fù)責(zé)收費(fèi)和管理。對(duì)車(chē)位（庫(kù)）的用地規(guī)劃、交易及產(chǎn)權(quán)登記事宜，規(guī)定由市人民政府制定具體辦法。對(duì)規(guī)劃的車(chē)位（庫(kù)）只售不租、長(zhǎng)期外租等情形進(jìn)行規(guī)范并設(shè)置法律責(zé)任。

　　針對(duì)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)難問(wèn)題，條例要求市、縣（市、區(qū)）人民政府將住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理納入基層治理體系，建立健全綜合協(xié)調(diào)機(jī)制、執(zhí)法責(zé)任清單制度、執(zhí)法部門(mén)進(jìn)小區(qū)執(zhí)法的責(zé)任落實(shí)制度。建立多元糾紛調(diào)解機(jī)制，整合各方力量有效化解矛盾糾紛。建立物業(yè)服務(wù)人提前介入機(jī)制，確保住宅小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)等問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早上報(bào)、早處置。

　　完善調(diào)解機(jī)制　維護(hù)各方權(quán)益

　　湖南省岳陽(yáng)市制定并施行《岳陽(yáng)市住宅物業(yè)管理若干規(guī)定》，從多方面完善了住宅物業(yè)管理的細(xì)節(jié)。

　　為了減少矛盾糾紛案件，規(guī)定要求市、縣（市、區(qū)）人民政府建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，居（村）民委員會(huì)協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　規(guī)定明確，業(yè)主大會(huì)可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，并接受市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)在組織招標(biāo)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)接受市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的監(jiān)督管理。

　　規(guī)定要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達(dá)不到物業(yè)服務(wù)合同約定的等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)依照法定程序解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　此外，規(guī)定還厘清了各方權(quán)責(zé)，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)的制度進(jìn)行細(xì)化，對(duì)違反規(guī)定的行為設(shè)置了責(zé)任追究制度，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法治保障。