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　　本報記者　林　培

　　住宅物業服務管理不僅關系到居民生活的舒適度與幸福感，更是城市基層治理的關鍵環節。為了解決住宅物業服務管理中出現的各種問題，各地紛紛加強立法工作，本月，《蚌埠市住宅物業管理條例》《隨州市住宅小區物業服務和管理條例》《岳陽市住宅物業管理若干規定》正式施行，旨在通過法治手段，為住宅物業服務管理“立規矩”，保障各方權益，提升住宅物業服務管理水平。

　　構建共治格局　形成監管合力

　　在安徽省蚌埠市，物業服務管理領域“投訴量大、監管薄弱”的問題一度較為突出。隨著《蚌埠市住宅物業管理條例》的施行，這些問題有望從根源上得到解決。

　　在治理原則上，條例明確了“黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合”的原則。通過在小區內建立黨組織，發揮黨員的先鋒模范作用，能夠更好地協調各方利益，解決物業服務管理中的難題。

　　業主自治方面，條例著重規范了業主大會和業主委員會的規范運行。要求鄉鎮街道積極推動業主大會成立，以此解決長期以來業主大會成立難問題。同時，對業主委員會的信息公開及禁止性行為作出規定，讓業主委員會的工作更加透明、規范。

　　依法監管層面，壓實多方責任。條例要求各部門各司其職，形成監管合力。住房城鄉建設部門負責審核物業服務企業資質、監督物業服務企業服務質量；城市管理部門對小區內的違法建設、違規裝修等行為進行查處；街道則發揮貼近居民的優勢，及時協調解決物業糾紛。

　　此外，條例還強化源頭治理。要求建立物業承接查驗制度，在新建小區交付時，嚴格進行物業承接查驗，確保小區公共設施設備完好、資料齊全。規范前期物業服務企業招投標，讓有實力、信譽好的物業服務企業進入市場，提升物業服務的整體水平。同時，固化本地“物業服務考核”等有效實踐，定期對物業服務企業進行考核，考核結果與企業的市場準入、信用評級掛鉤，激勵企業提升服務質量。

　　聚焦常見問題　強化規范管理

　　湖北省隨州市聚焦“業主大會成立難、物業服務人監督難、停車位（庫）確權使用難”等問題，制定并施行《隨州市住宅小區物業服務和管理條例》，精準施策規范住宅小區物業服務管理。

　　在解決業主大會成立難問題上，條例明確了首次業主大會的召集條件、召集主體以及召集程序，壓實了相關責任，細化了操作流程。對于大型住宅小區，設立業主代表大會制度，有效解決了業主人數過多、溝通協調難度大的問題。

　　在物業服務人監督難方面，條例明確住房和城市更新部門是監督主體，負責對物業服務質量進行監督管理、加強業務指導和培訓、組織考核評價。規定了物業服務人行為規范、禁止性行為，明確物業服務內容、信息公開、檔案管理等具體要求。對物業服務人退出交接難問題，作出具體規定并設置相應罰則。

　　針對停車位（庫）確權使用難，條例明確規劃內的停車位（庫），由當事人協商決定權屬；規劃外占用業主共有區域的停車位，由業主大會決定其分配、使用和收費；人防車位僅能使用，由具體維修保養方負責收費和管理。對車位（庫）的用地規劃、交易及產權登記事宜，規定由市人民政府制定具體辦法。對規劃的車位（庫）只售不租、長期外租等情形進行規范并設置法律責任。

　　針對行政執法進小區難問題，條例要求市、縣（市、區）人民政府將住宅小區物業服務和管理納入基層治理體系，建立健全綜合協調機制、執法責任清單制度、執法部門進小區執法的責任落實制度。建立多元糾紛調解機制，整合各方力量有效化解矛盾糾紛。建立物業服務人提前介入機制，確保住宅小區內違法違規等問題早發現、早上報、早處置。

　　完善調解機制　維護各方權益

　　湖南省岳陽市制定并施行《岳陽市住宅物業管理若干規定》，從多方面完善了住宅物業管理的細節。

　　為了減少矛盾糾紛案件，規定要求市、縣（市、區）人民政府建立物業管理矛盾糾紛調解機制，街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織、協調、指導和監督本轄區內物業管理工作，居（村）民委員會協助做好相關工作。

　　規定明確，業主大會可以決定采用招標或者協議方式選聘物業服務人。業主委員會應當執行業主大會的決定，并接受市、縣（市、區）住房城鄉建設部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及居（村）民委員會的指導。業主大會決定采用招標方式選聘物業服務人的，業主委員會在組織招標的過程中應當接受市、縣（市、區）住房城鄉建設部門的監督管理。

　　規定要求，物業服務人應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定提供質價相符的服務，并定期聽取業主的意見和建議。物業服務人提供的服務達不到物業服務合同約定的等級和標準的，業主有權依照法定程序解除物業服務合同。

　　此外，規定還厘清了各方權責，對相關事項的制度進行細化，對違反規定的行為設置了責任追究制度，為行業高質量發展提供了堅實的法治保障。