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　　□　劉　新　萇冬梅

　　基本情況

　　2010年7月2日，房地產(chǎn)開發(fā)公司、經(jīng)營公司與銀行簽訂《委托貸款合同》，房地產(chǎn)開發(fā)公司委托銀行向經(jīng)營公司出借4000萬元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%計算，按季結(jié)息，結(jié)息日為季末月的第20日。借款到期后，各方就上述借款多次簽訂借款展期協(xié)議，兩次借款展期到期后，因經(jīng)營公司無力償還房地產(chǎn)開發(fā)公司上述借款本息，2013年11月27日致函房地產(chǎn)開發(fā)公司主張以房抵債。2013年12月20日，房地產(chǎn)開發(fā)公司與經(jīng)營公司分別簽訂了《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》，雙方達(dá)成了以民族文化新村共計61套標(biāo)的房產(chǎn)抵償7000萬元借款本息協(xié)議，經(jīng)營公司承諾并保證于2014年7月30日將項目建筑及配套設(shè)備、環(huán)境等各項工程全面竣工通過當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門驗收合格并達(dá)到交房條件的標(biāo)的房屋交付房產(chǎn)開發(fā)公司。雙方于2014年8月4日簽訂了上述61套房屋的《商品房購銷合同》，于2014年8月7日辦理了備案登記。2014年8月10日，經(jīng)營公司未按約定履行交房義務(wù)，之后，雙方多次就涉案61套房屋交付進(jìn)行協(xié)商，無法達(dá)成一致，房地產(chǎn)開發(fā)公司遂將經(jīng)營公司訴至法院，要求其履行《商品房購銷合同》并承擔(dān)違約責(zé)任。法院在審理過程中查明，涉案的61套房屋已經(jīng)通過工程質(zhì)量竣工驗收，至今未辦理竣工驗收備案手續(xù)，尚不滿足交房條件。

　　焦點問題

　　本案的爭議焦點在于房地產(chǎn)開發(fā)公司與經(jīng)營公司簽訂的《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》及《商品房購銷合同》是否有效，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否有權(quán)要求經(jīng)營公司交付房屋。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議，房屋未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，經(jīng)審查不存在惡意損害第三人合法權(quán)益等虛假訴訟情形，且無其他無效事由的，依法應(yīng)予以支持。上述以房抵債協(xié)議如未約定消滅原有的金錢給付債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定系雙方當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的方式，與舊債務(wù)并存，債權(quán)人既可以根據(jù)新債主張繼續(xù)履行，也可以恢復(fù)舊債的履行。本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司、經(jīng)營公司于2013年12月20日達(dá)成了以房抵債的合意并簽訂了《還款協(xié)議》《債務(wù)清償協(xié)議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》，綜合約定了以房抵債的事項，雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系真實存在，雙方簽訂以房抵債協(xié)議的原因是經(jīng)營公司無法償還借款，雙方并無以合同為名損害第三人合法權(quán)益的惡意，而本案雙方在以物抵債協(xié)議的履行過程中，對補(bǔ)充簽訂的61份《商品房購銷合同》均辦理了備案登記予以公示，應(yīng)為有效。雙方達(dá)成的以房抵債協(xié)議屬于新債清償，是當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)公司有權(quán)請求經(jīng)營公司交付61套房屋并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　律師提示

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條第二款規(guī)定“債務(wù)人或者第三人履行以物抵債協(xié)議后，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相應(yīng)的原債務(wù)同時消滅；債務(wù)人或者第三人未按照約定履行以物抵債協(xié)議，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，債權(quán)人選擇請求履行原債務(wù)或者以物抵債協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”《最高人民法院民法典合同編通則司法解釋理解與適用》中亦有表述，原則上以物抵債成立后新債與舊債并存，但如果當(dāng)事人明確約定新債成立的同時消滅舊債，亦應(yīng)對此意思表示尊重。結(jié)合上述司法解釋等內(nèi)容，司法實踐中，針對當(dāng)事人雙方簽訂的以房抵債協(xié)議是否會使原債權(quán)債務(wù)消滅的問題，存在著不同的情況和適用條件。一種情況為以房抵債協(xié)議約定的內(nèi)容屬于“債務(wù)更新”，即債權(quán)人與債務(wù)人約定用新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系更新和取代原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，新債成立的同時舊債消滅，當(dāng)事人一方只能按照新債主張權(quán)利，而無法直接重新回到舊的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中主張權(quán)利；另一種情況為以房抵債協(xié)議約定的內(nèi)容屬于“新債清償”，即債權(quán)人與債務(wù)人約定對舊債有新的清償方式，該種情況下，新債與舊債并存，除非另有約定，當(dāng)事人一方可以選擇新債或舊債履行。

　　作者單位為北京展達(dá)律師事務(wù)所